【德国租房】你可能不知道的权利

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德国人拥有自住房产的比例在全欧洲几乎是最低的，只占总人口的大约一半。47.5％的德国人租房到老。这是为什么呢？

一方面，德国房东“挑”：租房市场紧俏，房东选租客余地大，所以招租广告都会要求租客不能吸烟养宠物谈乐器等；
另一方面，德国房客“牛”：法律对租户保护全面，房客可以不想住，提前三个月解约搬出房东不能轻易解约，房东不能轻易涨租金…

入住前，房东是“上帝”；入住后，租客是“上帝”。所以我们租客方其实可以享受到很多权利的，这些你都知道吗？

• 我可以在房间内养宠物吗？
  

在德国，养宠物真不是件稀罕事儿。在2017年的最新调查中，约有61%的家庭拥有宠物，其中28%的家庭拥有不止一 只宠物。德国法律向来注重保护消费者的权益, 那么对于这些“特殊的租客”又是怎么规定的呢？这个问题根据宠物的种类主要分为两种情况：

1. 养猫还是XXX？- 奉行平等自愿的基本原则

租客在养猫XXX前需要告知房东，双方奉行平等自愿的基本原则，房东将会权衡各方利益来决定你是否可以养。联邦法院列出的评判标准主要有宠物的大小，数量，种类，行为习惯，房屋地理位置，甚至邻居的年龄等。如果宠物会给别人带来严重的噪音、污染、难闻气味，毛发过敏等，或宠物本身具有一定的危险性时，饲养宠物的权利是可能会被拒绝的。(根据联邦最高法院 文件VIII ZR 168/12)


案例：根据联邦法院的规定，在一个单居室的住宅里养两只狼狗是不允许的。(AG Frankfurt/Main, Urt. v. 4.6.1999, WuM 2000, 569).

如果房东say no，应对养猫XXX这项条款单独进行说明，和租客在这个问题上达成一致，如果“禁止养宠物”的条款只是在厚厚的合同条例中（即德国的一般商业条款“AGB”）不显山漏水地提了那么一句，那么这条规定是无效的。

2．养其它小动物？- 不需要征得房东的同意，但个数有限制

养小动物是不需要房东同意的，但是宠物的数量应该和房间大小相匹配，数量太多可能会被房东解约。小动物都包括哪些呢?

根据联邦法院在2007年11月14日的判决，这里的小动物是指只在相对密闭的空间比如笼子里，而不会在公寓内任意活动，对其他人的生活造成干扰的小动物，如仓鼠，小兔子，沙鼠，豚鼠，海龟，观赏鱼和小型鸟类等（鹦鹉需要另行协商）。但是, 在饲养这些小型动物时，需要注意宠物的数量要与房间大小相匹配，否则可能会收到房东寄来的解约警告。

案例: 有一位租客在房间里养了80只小鸟，根据北威州门登（Menden）市法院的判决（案件号：Az: 4 C 286/13），房东可以立即终止与该租户的租房合同。



我可以在房屋中吸烟吗？

1. 吸烟的权利是被法律保护的


德国的烟民并不少。相关统计数据显示，约有30％的成年人吸烟(根据德国成人健康研究DEGS)，虽然吸烟是绝对的个人问题，但在租房时，大多数房东无疑是很不待见烟民的。吸烟不但会产生气味，健康，房屋破坏等问题，长期被迫吸二手烟的房客还可以要求减免房租。所以在签订合同时，房东很可能会想法设法地“禁烟”。

但和养猫XXX一样，吸烟属于租客的私生活，一般来讲，合同中“不允许吸烟”对租客是无效的。房东如果想“禁烟”，就必须和租客就此问题进行单独协商，比如关于在阳台或者楼梯间吸烟的限制规定等。当然，租客必须在吸烟时考虑其他人，如果抽烟很凶但又不通风，而对其他人产生了严重的干扰，是有悖于租客“考虑体谅他人”的义务的(§ 241 Abs. 2 BGB)。


案例：北威州有一租客Friedhelm Adolfs吸烟十分严重，并且不及时通风，走廊里 的烟雾干扰到了其他租客的生活，虽然已经住了40年，仍然要被房东命令无限期解约。在前两次的判决中，房东的解约都得到了支持。在第三次杜塞尔多夫法院 (Landgericht Düsseldorf)审判时，房东的申请却被驳回，理由是：法庭证人们的证词在气味滋扰的程度的问题说明上有着较大的出入。（案件号：24C 1355/13\0）这个案例曾引起很大的轰动，虽然租客最后仍然没被解雇，但是过度吸烟并给其它租客带来严重危害的行为无疑是不被保护的。


2. 入住前必须要说明自己的“烟民”身份吗？

有意思的是，也会有很多和房东斗智斗勇的烟民。由于法律对于吸烟权益的保护，很多房东就想在源头上熄灭吸烟的“星星之火”。。据小编粗略统计，35个出租广告中的至少30个都写”不能吸烟“或者有条件地限制租客吸烟。 面对房东的”挑”，心里打鼓的“烟民”必须要说明自己的身份吗？

答案是这属于私人问题，不必须说，就算房东进一步询问，也可以不回答。并且，即使你在签订合同时表示不吸烟，也可以在搬进来之后吸烟。当然，和房东的关系可能会受到影响，这时沟通理解就很重要了。


案例：一位房东在报纸上的出租广告上寻找不抽烟的租客，然后后来发现，他和他的客人还是偶尔会吸烟。当租客在被问到是否是吸烟者时说他戒烟了，也不能保证他会不吸烟。 (案件号：LG Stuttgart, Urteil vom 2.7.1992, 16 S
137/92, NJW-RR 1992 S. 1360).


我可以在房屋中弹奏乐器吗？

德国至少有大约17%的人口在空闲时间（大约一周一次）弹奏乐器，然而当你陶醉在自己的音乐世界里时，对其他人而未必就是“享受”了，生活因此被长期干扰的邻居更是有权利要求减少房租。那么法律对此是怎样规定的呢?

1.可以弹奏乐器 – 休息时间要避开

弹奏乐器属于个人的兴趣爱好，不会被禁止，但是租客必须提前与房东沟通并且避开休息时间，不然有可能会被解约。休息时间一般包括周日，节假日以及其它合同或房屋管理条例中规定的时间，大部分情况下为午休(13-15点）与晚上睡觉(22-06点）。在这个期间，一切超过房间正常音量的噪音都属于干扰噪音。


2.弹奏乐器有时间限制

目前还没有一个统一的时间区间，不同的联邦州的规定会有所不同。比如法兰克福规定，如果弹钢琴会对邻居造成影响，每天演奏的时间应该被限制在一个半小时内。平均来说，每次弹奏不超过2小时音乐通常是合理的。

3. 专业人士或者音乐生可以弹奏更久一些

但法律也是爱才的。如果你是专业人士，那法律也允许你可以多弹奏一会。比如在弗伦斯堡，专业音乐人的家庭就可以每天弹奏小提琴，中提琴或大提琴8小时（参考Az. 7 S 167/92）。但最好把这些额外的时间写进合同。这样以后有了纠纷，法律才能更光明正大地支持你。



我的亲友可以拜访我吗?

咱们中国人热情惯了，家里时不时会有亲友来串个门，于是难免有留宿的时候。亲友是可以拜访的，因为接待客人、留宿客人是人之常情，是租客私生活的一部分，禁止租客的亲友拜访是违背传统道德的(Sittenwidrig)，在来访者的性别上房东也是没有权利干涉的。根据德国民法§138 Abs.1 BGB，这样的合约或合约内容本身是无效的(Ein Rechtsgeschaeft, das gegen die guten Sitten verstoesst, ist nichtig)。

案例：一位女大学生晚上带来一个男友住舍，次日房东老太气愤地把这位女学生赶出来。这位女学生只能临时去住旅馆。房东还要求女学生支付迄今的房租。过后法庭判下，女学生不仅不用支付房租，而且房东老太要赔偿女学生的一切搬家费、旅馆住舍费等。结束时女学生对房东说：“宪法保障的自由不仅适用于白天，也适用于晚上”。


但法律的保护也是有限度的，主要有3个方面：

1. 时间有限制– 超过一定时限就是“Dauergast”了

如果住宿超过6-8个星期，最长一般也不超过3个月（参见Az Hö 3 C 5179/94）的客人就要算作是“Dauergast”(常住客人)了。在这样的情况下必须告知房东，获得房东的许可，方便进行水电费，杂费等的协商。如果不告诉房东，会被房东警告甚至被解约。(根据§ 540 BGB)

这里有一个例外，那就是和租客关系最亲密的“近亲”，就算他们没有出现在租房合同上，也可以住进来，只要房屋没有因此过度拥挤。这里的近亲通常指的是租客的孩子以及父母。这种情况下，你只需要告知房东，但无须征得同意。

2. 人数有限制 – 人数过多会导致 „Überbelegung der Mietwohnung“


对于什么样算是过度拥挤，每个州的规定有所不同，一般来说在8-12平米/人。比如柏林的房务监督法案规定，每个人至少有9平米/人，六岁以下的儿童6平米/人。（参见§ 7 Abs.1）。如果房间过度拥挤，就算是亲父母也必须要离开。

3. 不影响他人生活，注意邻里和谐

作为租客尚且要注意自己的一言一行，更不用说还是被带来的客人了，如果偏要“作”的话就会被房东拉近黑名单，禁止再来。(参见AG Wetzlar, 21.2.2008, 38 C 1281/07 (38), ZMR 2008 S. 634)。



总体来看，上帝轮流做。

租房前，房东有优先选择权，他的地盘听他的。

入住后，租客手握法律大旗，我的地盘听我的。

不过咱们中国人嘛，以和为贵，不被人欺负的同时呢，也尽量和各方和平共处。

毕竟，大家好才是真的好。

（转载自微信公众号：KBC在德房产）