【德国租房】我在什么情况下可以提出房租减免（Mietminderu...

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2016年柏林发生了一起因噪音要求减房租的案例。


一位柏林的租户通过电子邮件通知房东，由于她所租住的房屋后院的小旅馆太吵闹，影响了她的正常生活。她要求房东减免20%的房租，并要求房东退还一部分已经交付的租金。

这间小旅馆平均大约有60位客人进进出出，这些噪音给租户的生活带来了相当大的困扰。房东认为，该租户在签约之前没有认真了解周围情况，这是她自己的问题，拒绝减房租的要求。

两人闹上法庭。法官认为，如果住房周围的噪音影响了租户正常生活，这应该视为房屋本身的缺陷，尽管租户由于疏忽在签约前没有认真了解情况，但租户没有义务设想到这个住宅区的后院会有个旅店。所以法官判定租户的20%减房租要求是合理的。此外，房东也应该按租客要求退还已交纳的部分租金。



由此引出：如果公寓的损坏或缺陷限制了使用，租户有权利提出减低房租的要求。

法律依据

根据德国民法§536 Abs.1 BGB规定，房东租给房客的必须是一个完好无缺的房子，如果房子或房内的设施有损，也必须由房东承担修理费用。

并且该条法律还规定，如果房子有缺陷或有损坏，租客有权要求在租金上作相应减少直到修理好 (Mietminderung bei Sach-und Rechtsmaengeln)。其中，由于出租房屋的权利瑕疵（Rechtsmangel）在现实生活中不常见，小编在此重点探讨该条文规定的物的瑕疵（Sachmangel）和房租减免。

出租物业缺陷分类

该条法律规定了能够让租客提出降低房租的出租物业缺陷分为四种。

第一，房屋本身的因素存在缺陷。例如：租赁空间比商定的要小，墙壁上的霉菌，暖气不好使致使房间温度偏低，黄蜂巢在阳台上等。


第二，社区设施的因素存在缺陷。例如：电梯不工作，需要更新的楼梯，地下室里发现老鼠。


第三，房屋周围的环境存在问题。邻里的建筑噪音，地铁施工等公共措施造成的障碍。


第四，房屋在某方面不符合相关规定，导致租户使用受限。不能按照约定使用，例如：房屋缺乏消防安全措施，或短期出租房违反当地法律规定不能让租户落户等。

什么情况下可以减？

但大家千万不要以为坏了个灯泡就能去找房东减房租了，毕竟是金钱交易，法律不会有持无恐的偏爱任何一方。真正能减免房租的，往往都需要满足这四个条件。

第一，缺陷真的有，且，不是租客的错。不过受损也有个影响程度，什么灯泡坏了啊，水龙头关不上啊，外墙上长满常春藤啊甚至是附近球场上吵闹的小孩都不足以使法律支持你的减免房租计划。另外友情提示大家，实际受的这些罪最好用照片或文件记录下来。

第二，租户在签约时对此缺陷不知情。如果上述案例的租客看房时就知道那个烦人小旅馆噪音的厉害，那么入住后再要求减房租是要败诉的。法律不支持这种“明知山有虎偏向虎山行”的“明白人”。

第三，租户对出租屋的使用因此受影响。如果损害并没有祸害的直接对象，那么这个损害就不成立。比如你家暖气坏了，你人在出差，那你是没有立场去要求减房租的。

第四，租客必须以书面和可核实的形式告知房东该损害，比如以挂号信或个人递交的方式。毕竟房东是减免租金的“受害者”，所以这点知情权还是必须的，只打电话给物业经理或公寓业主是不够的，擅自做主直接以受损为由少交房租也是没理的。

此外，也要给到房东合理的时间来补救损失。也就是说，租户可能因为某种理由，在主观意愿上并不排斥让这个缺陷一直存在下去，以换取较为低廉的房租。这项规定保证了房东有权利补救缺陷，以避免因减免房租造成的损。

这里所说的合理时间，一般来说，需要14天。如果是情况不着急的比如门卡住了，时间会更长。相应的，情况紧急的比如在冬天暖器坏了，那就只有24小时。马桶堵塞？一刻也等不了好吗！

从什么时候开始减？

但是，这并不意味着只有在房东没有在期限内解决问题的情况下，租户才能减少租金。一旦房东被告知并且只要损坏存在，房客就不必支付房屋的全部费用。承租人既不用通知房东也不用申请就可以要求减少房租。德国租户协会的律师Dietmar Wall解释说，从房东知道该缺陷的那一天起，就可以少付房租了。

减多少？

什么样的损坏是房东必须来维修的？如果不来维修将要把房租降到什么程度？

对于电梯较长时间不能使用租金减幅约20％；害虫侵扰取决于类型和程度，月租降低10%-25％左右。城市公寓中的老鼠或没暖气被认为是重要的缺陷，租金降低可达100％。即使是破损的厕所，烤箱坏了或邻居抽烟也是减少租金的理由。但是儿童的噪音不计算在内。

小编从收集到的几百个法庭判例中归纳了以下房客容易遇到的情况。

最新减租表： 2018年3月 - 所有信息仅供参考

减幅        减租原因        法院        参考
3%        厨房炉灶和烤箱不工作        AG München        Az.: 23 C 8930/84
3%        因为没有信箱, 无法收到信件        AG Hamburg        WM 1976
10%        公寓没有足够的隔音        AG Köln        Az.: 220 C 215/99
15%        浴室热水器故障        AG München        NJW-RR 1991, 845
20%        电梯运行故障16天        AG Berlin-Mitte        MM 2007, 227
30%        客厅内的暖气仅提供15°C的平均温度        LG Düsseldorf        WuM 1973, 187
50%        由于邻近房屋建筑工程造成的噪音污染        OLG Hamm        ZMR 1983, 273
50%        因为公寓的所有窗户都关不严，所以湿度很大        AG Leverkusen        WuM 1981, U9
80%        唯一的厕所无法使用        LG Berlin        MM 1988  
100%对健康有重大危害的霉菌孢子        AG Berlin-Charlottenburg        GE 2007, 1387
100%合同确定的厨房在入住时不可用        LG Itzehoe        Az.: 1 S 397/96
100%9月至2月份暖气完全无法使用        LG Berlin        WuM 1993, 185


通常情况下只是整个租房的某个房间出了问题，这时表一中所例的情况也只是针对这个房间而已，即只是这个房间的房租必须降低。那这个房间的房租占整个租房多少比例，没有硬性的规定，法律界经常参用所谓的“汉堡表格”（Hamburger Tabelle）：各房间所占比例一览表

汉堡表格

房间        所占比例
客厅 Wohnzimmer        28%
工作室 Arbeitszimmer        20%
寝室 Schlafzimmer          12%
厨房 Kueche        10%
盥洗室 Badzimmer        10%
储藏室 Abstellraum          7%
客人卫生间 Gaeste-WC        3%
阳台 Balkon        10 %
共计        100 %


但事实证明，“适当的减租比例”确实是个老大难问题。汉堡表格因为并没有在法律界受到大家认可。就拿供暖来说，起居室的供暖有问题，卧室也受了一定影响，这种房间之间相互的影响，哪能那么简单粗暴地在汉堡表格里归类呢。
于是，大家又回到了最初的起点：具体情况具体分析。

要求降低房租的操作步骤？

一、通知房东：根据民法§537c BGB，房客必须首先通知房东(Maengelanzeige)。你可以先给房东打电话，如不来修理，就正式书面写信给房东，报告房子或房内设备损坏情况：

wie ich Ihnen bereits telefonisch mitgeteilt habe, sind in meiner Wohnung folgende Maenge laufgetreten: .... Sorgen Sie bitte fuer eine umgehende Abhilfe.

二、警告房东：如果房东还不来修理，则你就要写一封警告信给房东，表明再不来修就要降低房租：

Sehr geehrte Frau/Herr xxx (Name des Vermieters), 尊敬的（房东姓名）女士/先生，

ich bin Mieter der Wohnung in xxx (Anschrift der Wohnung). In der Wohnung sind folgende Mängel aufgetreten, welche ich Ihnen hiermit anzeigen möchte: 我是（房屋地址）公寓的租客xx。在xx公寓发生了以下问题（缺陷），我想我该写信告诉您。

a)    Defektes Wohnzimmerfenster rechts, Fenster lässt sich nicht mehr öffnen客厅窗户有缺陷，窗户无法打开
b) Schimmel im Wohnzimmer unter dem dritten Fenster von rechts. 在右边第三个窗口下的起居室墙壁发霉
c)   Die Heizung in der ganzen Wohnung wird nicht mehr richtig warm. Trotz voll aufgedrehter Thermostate bekomme ich die Räume nur ca. 18 Grad warm. 整个公寓供暖不足。尽管完全打开恒温器，房间温度最高18度。

Ich möchte Sie höflich bitten, den oben genannten Mangel kurzfristig zu beheben. 我想在此礼貌地请求您尽快解决上述问题。
Bis zur Beseitigung des Mangels werde ich die Miete um {prozentuale Mietminderung, z.B. 50 Prozent} mindern. Ich habe mich diesbezüglich nach der DAWR Mietminderungstabelle (mietminderungstabelle.de) gerichtet.
在补救缺陷之前，我将会参照德国律师注册处（DAWR）提供的减租表（按照租金减少百分比的方式比如50％）减少租金。

Mit freundlichen Grüßen


三、降低房租：如房东再不来修，就在下次付房租时降低房租（降低额可参见表一和表二）。