【KBC德国留学租房贴示】扫盲篇（十一） 续租退租

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扫盲篇（十一） 续租退租

相信每年大家都有遇到租房合同到期之后是续租还是退租的选择题，那么这个过程中有哪些值得注意的问题呢？续租退租扫盲篇帮您解答。

       签署有期限的合同时需要阅读关于续租的规定。如学生宿舍管理中心或面向学生的房屋公司可能要求在到期前出示下一学期新的学生证明。其他类型的房屋租赁也可能会要求租客在房子到期之前提前一段时间表示续租的意愿，具体时段根据合同签订的条文为准。
       如果签署了无期限合同，退租时则需要提前三个月给房东交解约书。为减少损失，在决定换房时，一般可以先解约，在这三个月的解约等待期找房。当然，这样做也有一定的风险，如果解约等待期到了，还没有找到房子，就会很被动。如果在找好房子后才对旧房子提出解约申请，新房东不会把空房子给你留三个月的，这样就会损失三个月的房租。有些地方房东有自己的解约时间,要小心注意合同上的规定，或者入住时便和房东商议清楚并达成共识。
       此外，德国的某些州还有短期出租的情况，称为Zwieschenmieten。这种事件通常发生在学生有国外交换计划或假期计划时，在长短不等的有限时间期限里想找人承租自己的房子，这种短期租客通常不与房东直接签署合同，与短期出租者签订的合同，其法律有效性并不确定。在有些州这类合同可以用于上户口或延签，在有些州是不被允许的，所以一定要把相关规定研究清楚再做决定。想将房子短期出租的同学也必须查阅自己的合同条款，以确定自己是否确实有权利把房子作二次出租，如果合同没有注明，则需要跟房东进行沟通。
       关于退租后的押金问题，德国法律不仅保障房客的利益，与此同时，也同样保护房东的利益。在法律条文对双方权利义务的相互博弈下，德国的租房市场才保持了长久的稳定。押金作为一种担保的工具，只有不存在需要担保的事项的时候，房东才有义务立刻将押金退回。所以，我们大多数人认为，租完房子就要立刻退押金的观点是不正确的，因为房东可能还有不少费用需要你来支付，比如非日常使用的损坏，以及还没有结算的Nebenkosten。对于房东来说，他没有义务在租赁关系结束时，立刻把Nebenkosten进行结算。
       基于上述的原因，房东有一个核查或者考虑的期限，是否存在未了结的房租，是否还有Nebenkosten没有结算。当然这个期限也必须是合理的。在这个期限内，作为租客不能要求房东返还押金，房东也不会因此陷入给付迟延。
      
那么问题来了，这个期限到底多久？很遗憾，法律没有规定，法院的判决也没有一致的期限。通常只能根据个案来考量！但是如下的基本原则我们还是要了解：
a. 如果确定，房东对租客已经不存在任何的请求权，那么这时候房东有义务将押金返还给租客。根据德国民法典548条的规定，房东因租赁物的毁损而享有的请求权，如果在6个月内没有提出，就消灭了，在房东收回房子的时候，这个时效开始计算。上述的六个月针对的是房屋损坏的情形，如果是未结算的房租，那么根据德国民法典195条，消灭的期限为3年。因此对于我们问题的关键在于，这个核查期为6个月，结合具体的情况对于房东来说是否是可能的，他是否可以在6个月内核实出具体的费用。如果是，那么6个月就是一个上限。
b. 关于Nebenkosten的例外。6个月对于Nebenkosten来说，通常不适用，而且通常都会超过6个月。那么到底对于Nebenkosten来说，有没有个结算期限的上限？根据德国民法典556条第三款第二句，必须在结算期限届满后12个月内完成。举个例子，比如你2014年7月1日搬走，新住户2014年7月1日搬进，那么结算期限为一年，也就是2015年6月30日结算期限届满。必须再等12个月，到2016年6月30号才是最终的期限。这时候，房东通常就会利用这个条款，在23个月的时候给你帐单，我们作为前租客，甚至要等上近两年！
c. 在法院实际的判例中：在德国联邦法院2006年1月18日的针对此类案件的一个判决中(Az.: VIII ZR 71/05)，明确表示，结算期满后六个月内，房东应当及时作出结算，并且只能合理保留部分用于补交Nebenkosten的押金，合理的意思是通常预付的3到4个月的Nebenkosten。德国法院的判决无疑给了我们租客更好的保护。法院认为，房东必须在一个合理的期限内将Nebenkosten的结算单子给租客，也就是说，如果对于房东来说，可以更早的给前租客这个帐单，那么他就必须给，而不能一直拖延，比如他在每年2月份拿到所有的结算单，就必须尽快作出结算，而不能一直拖延到年底。
***文尾附上一个退房合同模板***



顺利取消合同以后，面对着新的搬家问题，还有那些注意事项呢？
1.到邮政局办理地址更换。现在邮局在网上有一种收费服务，就是在你搬家的时候，把你新收到的信件等寄到你的新地址上去。私人6个月的服务为19.94欧元。当然，如果大家在搬家期间，有特别重要的信件的话，最好还是保险一点，选择上这个服务，不然很有可能出现信件丢失的情况。
另外邮局还提供免费的住址更换通知。以上两类信息具体可以参考：https://www.deutschepost.de/de/u/umzug-und-urlaub.html
2.电话和网络转移到新的地址。大家要根据通知自己所办理的电话以及网络的公司，具体咨询需要办理什么手续转移自己的网络或者电话到新家，根据公司的不同，可能需要支付一些费用。当然大家也可以提前取消网络与电话，到了新家重新办理。
3.通知保险公司更换地址。可以写信或者打电话，有些保险公司可以在网上办理。
4.去市政厅注销登记。在市政厅办理户口注销后，会得到一张注销证明，办理银行地址更换和到了新的地方登记户口的时候会需要这张证明，证明有期限限制，最好在搬家前不久办理，然后尽快到新城市办理登记手续。
5.通知公共设施公司。如果你自己交电费或者一些公共设施费用的话，也要及时通知公共设施公司，自己搬家了，以避免出现两地交费的情况。
6.到银行更换地址。需要市政厅开具的户口注销证明。
7.新城市户口登记以及签证转换。最后到了新的城市，最重要的除了户口登记外，还要去外管局办理签证转换，大家千万不要忘了，不然回国再回来，很可能会被当做非法入境。而且超过一定期限，外管局会给你发警告信。

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