德国留学新生实用贴第七弹注意事项和租房合同——收藏！

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二、注意事项和租房合同

在房屋租赁和居住过程中，还有一些注意事项值得关注：

1.        小礼物：有的房东人很好，会主动提出去车站迎接，这种情况下，你可以给房东准备些具有中国特色的小礼物，比如茶叶、木耳等，如果是女房东还可以准备丝巾、小纸扇等，礼轻情意重。

2.        房屋交接：在领取房屋钥匙、跟房东进行房屋交接时，请仔细检查房屋状况，有损坏的地方我们建议您详细记录下来，并请房东签字确认；如果房间内有家具，我们建议将房间内的布局照下来，方便日后搬出时恢复原样。此外，房屋钥匙务必要妥善保管好，因为在德国一把钥匙很可能可以开很多地方的锁，如楼下大门、垃圾箱围栏、甚至你邻居房间的门等等，为了安全起见，房东可能会在钥匙丢失后选择更换一整层楼的锁，而这项费用也很可能需要丢失钥匙的人自己承担。而且在德国不能像国内那样随处可以配钥匙，必须持有房东或者警察局出示的证明，携带个人身份资料到专门配钥匙的店里办理。

3.        合同：在与房东正式签订书面租房合同之前请务必仔细阅读合同，合同务必妥善保存！尤其是私房的租赁合同，要关注合同内容以及附加条款中关于房屋修缮、转租续租、解约等方面的规定，可以让你的德国朋友帮忙检查合同，当然，也可以找KBC帮忙，我们会为你逐条解释合同条款，如果有不合法或不合理的内容，我们也会帮你和房东沟通解决。

4.        按时交纳房租：请务必根据合同要求按期、足额缴纳房租，否则房东可能会根据合同条款收取违约金或滞纳金，按照德国法律规定，在某些情况下，承租人拖欠房租总额达到两个月房租时，房东可以要求房客搬出。因此，如果你因为特殊情况晚交房租，需要事先向房东说明情况，有效的沟通是避免和解决问题的最好办法！


5.        卫生问题：请务必保持房间整洁！德国房东如果发现房间卫生状况过于糟糕，可能会根据合同条款收回该房间。请尽量避免在房间墙壁上涂画或粉刷！

6.        噪音问题：如果您要在房间内办聚会，我们建议您要事先征得房东、其它租客和邻居的同意。并注意时间。

7.        解约期：请务必仔细阅读合同，并注意合同中的解约期（一般为三个月），如果想要到期搬出，务必按照合同要求（一般为提前三个月，以书面形式告知房东）进行解约。如果您想提前搬出，请按照合同要求，可以找续租（Nachmieter）或者直接转租（Untermieter）等。

8.        搬出时彻底清扫，恢复原样：在搬出房间前，请务必彻底打扫，并将房间恢复原样。否则，房东可能会收取一定的清洁费，甚至扣掉全部押金。

以上为租房过程中的基本注意事项。其中，租赁合同是整个租房过程中的重头戏！因为它不仅规定了租赁双方在租房事宜中的各项权利和义务，也为居住过程中可能出现的问题提供解决方法。因此，我们在这里着重介绍一下有关德国租房合同相关情况。

   德国的租房合同大致分为限定时间合同（Befristeter Mietvertrag / Zeitmiet-vertag）和无期限合同（Unbefristeter Mietvertrag）两种。所谓限定时间合同，即合同上对于租赁期限有着明确的规定，合同到期后租赁关系自动解除，房客在没有续租的情况下必须搬离。比如从搬入日算起的一年期合同，最早在合同到期前的四个月，承租人可以向房东提出续约，如经允许，则两方再次签订新的租赁合同（§575 BGB），实际操作中，续约申请可以在合同到期前的两到三个月递交。但如果是过渡出租合同（Zwischenmietvertrag），即出租方把房间暂时租给房客，到了规定期限后要留为自用或有其他用途，则很难续租，合同到期后房客必须搬出。

无期限合同顾名思义就是没有限定的租赁时间，租赁双方只有一方解约才能最终失效。这种合同实际上是对承租人的极大保护，因为根据德国法律规定，承租人可以自行决定何时解约无期限合同，如果需要解约，根据德国民法典§573c的规定，须提前三个月通知房东，例如，如果你想要在8月1日搬出租屋（即提前5、6、7三个月），则需要在5月的第三个工作日之前向房东递交解约申请，如果超过期限，根据法条规定，该申请可以被认作6月递交，这样你就不等不等到9月1日才能正式解约。当然，在实际操作过程中，房东可能对期限的要求没那么严苛，这个因人而异，不过依法办事总是没错的！

但是房东除非能够提供租客严重违背合约规定义务的证明或者有出于个人需要解约的充分理由，否则不能单方面提出解约，而且即使双方在解约问题上达成一致，房东方可能也要等待更长的时间（详情参见：http://ratgeber.immowelt.de/wohn ... er-mietvertrag.html）。

合同中有关房东和房客双方权利与义务的规定都应以德国民法典中的相关规定为准。在这里我们撷取其中比较重要的几条做简要介绍。在阅读合同时，应注意其中的条款是否有和民法冲突的地方，如果出现违法条款，则应先于房东协商解决，如果协商失败或违法情节严重，则考虑诉诸法律法庭的裁决。

   民法543条（§543 BGB）规定：在某些情况下，如一方有重大失误，合同双方可以立即终止合约。具体情况如下：

1.承租人未按照合约要求妥善维护和使用租借物。


2.承租人通过因疏忽而危害到租借物、或未经许可将房屋移交给第三方等方式严重侵害房东利益。


3.承租人连续两次拖欠或部分缴纳房租，或者多次拖欠房租总额达到连个月房租数额时，房东有权与之解除合同。

民法557条（§557 BGB）规定：在符合法律规定并且双方达成一致的基础上上涨租金是被允许的，但任何以侵害承租人权益的上涨是不具有法律效用的。具体有两种涨租模式：

1.递增租金：租金上涨以书面形式在特定的时间内执行。具体上涨额度由上方协商决定，同时必须符合法律规定。上涨后的租金至少一年内不可更改，而承租人的解约权也必须在涨租的时间段结束之后才能行驶。

2.指数租金：合同双方以书面形式商定，租金的上涨以联邦统计局给出的德国家庭生活消费指数（Verbraucherpreisindex）而定，至少一年内不可更改。

   对于涨租的各项原因，在第558条，第559条和第560条中有明确的规定，例如，依据当地或周边同类房屋的租金比较适当上涨房租，此时，房东必须要出示能够证明当地同类房屋租赁价格的证明；或者房东即将装修租屋，从而导致房屋各项设施的使用价值持续性提升，这时也可以和房客协商涨租；再者，房东出示有关租屋运营成本上升的证明，则也可能涨租。除了这三个条款中所提到的可能性，其他的涨租理由将不予采纳。所以学弟学妹们要做到心中有数，不要糊里糊涂多交钱啊！

   除了法条，德国法庭在处理租赁纠纷时也会参考以往的判决。比如在合理要求减租的问题上，虽然法律条文对此没有十分明确的界定，但是德国“承租人权益保障联盟”（DMB）根据往年的判决以及有关规定，总结了减租的相关信息，作为承租人的我们，可以把这些信息作为参考，一方面保障自身权益，另一方面可以避免与房东之间不必要的误会和摩擦。

   根据DMB发表的相关说明，如果租屋存在问题，租客有权依法向房东要求合理降低租金（Mietminderung）。具体的房屋问题包括：屋角霉菌，生活噪音，房屋和设施损坏等（如墙体渗水，暖气、烧水壶、电梯功能损坏等）。如果你要向房东提出减租，则应注意一下五个方面。

1.提出减租的房屋缺陷程度。专家建议，当房屋问题已经比较严重或者附近有装修噪音，并且问题不是由租客自己造成时，可以提出减租。 如果由于租客自己操作不当造成房屋损坏，并进行非法减租，房东有权立刻解除合同。

2.合理的缺陷评估。租客应对住房缺陷进行正确评估。例如，夏季暖气设备完全失效的减租程度定然小于冬季。根据柏林地方法院决议，如果暖气完全失效，减租比例甚至可达到100%！此外，网上有关减租比例的对应表（Mietmiderungstabellen）可以为大家提供参考。

3.设定维修期限。当大家发现住房缺陷的时候，最好通过书面形式及时和房东取得联系，并设定维修期限。例如，对破损天花板的修复应给予房东六周时间，而对于冬天暖气失效问题应给予一到两天时间。
4.住房缺陷证明。租客需要提供住房缺陷证明。例如，墙壁的霉菌斑需要有照片为证；如果是生活噪音问题，需要有目击者的证明或者是专家对噪音的全面评估报告。
5.房东不去解决房屋问题怎么办？在超过书面约定的维修期限后，租客有权在原要求上追加三到五倍的减租；或者自己雇佣维修工进行维修并把费用算作将来的租金；甚至在某些极端情况下，可以起诉房东勒令其支付预付款。但为了保险起见，最好在事前咨询专业人士。

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