【KBC德国留学租房贴示】警示篇（一）德国租房合同签订...
本帖最后由 KBC文化交流中心 于 2018-5-14 20:23 编辑警示篇（一）德国租房合同签订注意事项
在德国这样一个法制健全的国家，在保障房东和承租人双方权益方面有着十分完善的法规要求， 而一旦陷入法律纠纷中，那么所承受的损失无疑是多方面且难以负担的，因此了解这些法条对我们来说意义之大无需多言了，尽在本篇为您详解。
首先切记，签租房合同时，要仔细阅读租房合同，有需要可咨询 ASTA 的免费法律咨询人员。
租房合同主要内容
一般而言， 合同的主要内容包括：
1、房东和房客双方的个人信息
2、租房开始和结束的时间，若没有结束时间，则需提前告知退房的期限，一般来说，租客需提前 3 个月告知退房信息
3、房屋内的家具、物件等明细
4、房租及押金（Kaution）金额，交租时间
租房合同签订
租房合同是唯一能证明租房关系的具有法律效力的文件，所以在签署时要仔细阅读相关条款，签署后也要妥善保管，一些城市延签时也是需要向签证官展示租房合同的。
德国签租房合同的方式（确切地说是签合同的方式）有两种，一种就是当面签，另一种则是通过邮寄的方式：公司将合同正副本寄给租客，租客签署完两份之后再将另一份合同寄回去，合同也就签成了。多数租房公司都比较倾向选择邮寄签合同，因为租客往往都会要求先看看合同条款（您也应当事先通读）再做决定，通过邮寄就会给租客以充足的时间阅读并且房屋公司也就默认租客已经通读合同。如果租客非常急着入住，也可以向公司要求去公司办公地点签合同，需要注意的是：德国房屋原则上不允许在没签订合同的情况下提前入住，但人性化松动的情况也不在少数，具体看如何交涉。
德国租房合同分为无限期合同和有期限合同，无限期即没有强制规定合同结束期限，只是若任何一方欲解除合同需提前三个月通知对方，为对方留出缓冲期。而有期限合同也很好理解，就是规定了住房期限，采用这种合同可能会产生一些不必要的麻烦，所以非特殊情况还是建议留学生不要去住带这种合同的房。部分房屋管理公司在出租房屋时会事先询问租客会需要租多久，这主要是为了确保房屋公司的自身利益——对预计租期较短的租客他们会拒绝出租，但实际上他们使用的仍是无限期合同。
另外，租房合同中往往都会包含住房规则（Hausordnung），上面一般都规定了租房期间的不宜事项，比如是否允许养宠物，垃圾是否需要分类，允许乐器演奏的时间段等，接受了租房合同也就代表接受了住房规则，违反了住房规则并不改正房屋管理公司有权解除合同。
合同规定双方的权利义务，除了下文列举的例子，具体事项需要仔细阅读合同条文。
房东的权利与义务
一、房东的义务
1.主要义务：提供房客所需的物品，根据合同中规定的时间给予租客房屋钥匙。
2.维修和维护：房东需要保证房屋的状态与合同中的一致，如果房屋产生了任何损害，且不是由租客造成的，则需要房东对其进行维修。但是房屋的美化、现代化装修等不包含其中。
3.供暖：每年的 10 月 1 日至第二年的 4 月 30 日是供暖时期。房东需要保证屋内可供暖，而且可以维持到 20 摄氏度。
4.接收家庭成员：如果房客有亲近的家人，包括配偶、注册的伴侣和小孩。在房屋不被过度使用的情况下，房东需同意其入住。更细节的情况，需要在合同中有所规定。
5.转租：当房客因为特定原因想要转租时，房东需允许其行为，例如交换留学到国外半年等。当然，房东有了解转租者的姓名的权利。
二、房东的权利
1.涨房租：在法律允许的范围内，房东可以上涨房租，当然他/她需要给出具体的原因，比如当地的房租价格、房租数据库等。而且距离上次涨房租至少要有一年的时间，3 年内涨幅不能超过 20%。只有当租客同意这次涨房租后，该提议才会生效。
2.运营成本的转移：房东可以根据法律条框将所有的运营成本转移到房租上，当然，需要向租客出示相应的运营成本的账单。
3.防止房屋的损坏：在合同里，房东可以否决一些情况以防止房屋的损坏，如租客不能将房屋用作商业用途，以免造成大量客流及噪音。
4.进入房屋：房东不可以在未通知租客的情况下进入房屋；仅在特定情况下，如水管修理、见转租者、有意买房者或是其他必要的修理，房东在与租客提前约定后，可以进入已租赁的房屋。
5. 解除合同：为了保护租客的权益， 普通情况下房东不能将租客扫地出门，但在某些特殊情况下，如房客连续两个月晚交房租，总金额超过了一个月的租金；或是数个月欠款的总额超过两个月的租金；或是持续地产生噪音，打扰屋内的宁静（不包括偶尔一次的吵闹的聚会），房客可以要求房客搬出。此时，房东需要出示详细的说明，最好能将每次产生噪音的时间记下来，做一个完整的记录
房客的权利与义务
1.主要义务：按时缴纳房租。一般来说，房租需要提前，或是最晚在月初的第三个工作日交给房东，当然这以合同中规定的时间为准。
2.交押金。一般来说，押金为两个月的房租，按照法律规定不能超过三个月房租的总和。但是房客不必一次缴清押金，可以在最开始的三个月内分批交全。
3.告知房屋的损坏：租客可以要求房东对房屋产生的损坏或故障进行维修，在不是由租客引起的情况下。前提是，房东必须要知道。租客有义务告知房东屋内的故障、损坏等。
在杜塞发生的一起纠纷中，一位女房客因为地板上的裂缝摔伤了，要求房东付伤药费。但是杜塞的法院判决她败诉，因为房东没有义务去找寻屋内存在的问题，毕竟在使用这个房屋的是租客。
4.修理/维护房屋：租客若是对房屋进行大范围的装修或改造，必须要首先征得房东的同意。若是租房合同中有标明，则租客需要在搬出时，对房屋进行再修护，简单明了的说，就是刷墙。但是只有在该条款有效的条件下。
在部分合同中，规定在五年或七年后，需要对房屋进行修理维护。如果租客在此前搬出，则不需要进行刷墙工作，也不用承担因房主请人刷墙而产生的费用。
另外，如果必须要刷墙的话，也只需要对房屋的内部进行操作，比如门、窗的外部，不属于其范围内。
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